Büyük kentlerde müstakil tek katlı ev modeli hayallerde kalırken, onların yerini siteler aldı. Neredeyse bir köy nüfusunu içinde barındıran sitelerdeki kiracıların başı bu kez, aidatlarla dertte. Neredeyse bir ev kirasına ulaşan iadatlar son günlerde şikayet edilen konuların başında gelirken, konuyu Avukat Çiler Nazife Koşar’a sorduk.
Kiracıların da haksız yükseltilen aidatlara itiraz hakkı bulunduğunu belirten Av. Koşar, bu konuda izlenecek yolu ayrıntılarıyla anlattı.
***
2024 yılının bitmesine sayılı günler kalmışken, 2025 yılında her gider kalemine olduğu gibi apartman/site aidatlarına da ortalama yüzde 50 oranında zam geleceği gündeme geldi. Ülkemizde TÜİK tarafından yapılan bina ve konut nitelikleri araştırması sonuçlarına göre, özellikle hane halkının yüzde 46.3’ünün asansör bulunan 3 ve daha çok katlı binalarda yaşadığı, hatta yüzde 43’ünün de otopark bulunan binalarda ikamet ettikleri biliniyor. Son dönemde özellikle birçok yerde toplu yaşama geçişle beraber, site yönetiminin de bir meslek haline geldiğini söyleyebiliyoruz.
Aidatlar genel olarak apartmanların ısınma, aydınlatma, su, asansör, kapıcı, bahçıvan, bekçi, güvenlik gibi giderlerinin karşılanması için alınmaktadır. Kanunda ‘kullanım gideri’ olarak tanımlanan aidat borcundan, bu hizmetleri alan, bunları kullanan kişiler sorumludur. Yani, taşınmazda kiracı oturuyor ise aidat borcundan kiracı sorumludur.
Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, kiraya veren malik, bu borcu ödeyerek kiracıya karşı icra takibi başlatabilir.
Peki, yönetim tarafından karara bağlanan bu fahiş aidat bedellerine itiraz edilemez mi?
Kanun gereği her yıl Ocak ayında Kat Malikleri Toplantıları yapılmaktadır. Bu toplantılarda o yılki aylık aidat bedelleri belirlenmektedir.
Öncelikle maliklerin, kat malikleri toplantılarına katılmaları oldukça önemlidir. Toplantılara yalnızca malikler katılabiliyorken kiracılar ise sadece kat malikinin vekaleti ile katılabilmektedir. Bu toplantıda kararlar yüzde 51 çoğunlukla alınmaktadır. Bu sebeple en azından çoğunluk oluşturmak adına bu toplantıya katılmak gerekir.
Malikin toplantıya katılması ancak oy verdiği kararın çıkmaması halinde, çoğunluk karara olumsuz oy veren malik, toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davası açmalıdır.
Bununla birlikte toplantıya katılmayan malikin de toplantıda alınan kararlara itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu halde de malikin toplantı tarihinden itibaren 6 ay içerisinde, yine taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davası açması gerekir.
Bu konuda dava açarak kat malikleri kurulu kararının iptalini talep etmekten başka hukuki bir yol bulunmamaktadır. Kişi, dava açarak haklılığını hukuka uygun ve geçerli delillerle ispat etmelidir.
Uygulamada aidatlar tüm bağımsız bölümlere eşit şekilde paylaştırılmaktadır. Yani burada dairenin büyüklüğünün, bulunduğu kat ve konumunun, ödenecek aidat bedeline bir etkisi bulunmamaktadır.
Kiracının Aidat Borcundan Sorumluluğunun Sınırı Var Mıdır?
Yukarıda da ifade etmiş olduğumuz üzere aidat borcundan, hizmetleri alan kişiler sorumludur. Yani taşınmazın kirada olması halinde kiracının aidat borcuna katlanması gerekir. Ancak, binanın demirbaşına ilişkin yapılan değişikliklerden kiracı sorumlu değildir. Örneğin, asansörün değiştirilmesi, binaya demirbaş malzemeler alınması, binanın boyanması gibi harcamalar yalnızca maliklerin sorumluluğunda olan harcamalardır.
İlaveten, maliklerin de kullanmayacağı alanların giderlerine katlanma zorunluluğu yoktur. Örneğin bebeği olmayan bir malikin, sitede yapılması kararlaştırılan bebek bakım odasının masraflarına katılma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Yeni yılla birlikte gelecek aidat zamlarıyla başta İstanbul, İzmir ve Ankara başta olmak üzere birçok büyükşehirde aidat bedeli neredeyse kira bedelinden fazla hale gelecek kanaatindeyiz.
Takdir edileceği üzere kiracının kira bedelinden fazla aidat ödemesi hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu sebeple kiracılar açısından aidat bedellerinde bir üst sınır belirlenmiştir. Kiracılar, kira bedelinden daha fazla aidat bedeli ödemeyecektir. Yani kiracının aidattan sorumluluğu en fazla kira bedeli kadardır.
Tüm bunlardan sebeple, site/apartman aidatları konusunda, gerek maliklerin gerekse de kiracıların haklarını ve sorumluluklarının sınırını bilmesi önemlidir. Yönetim tarafından aidatlarının fahiş olarak belirlendiğini düşünen ve her ay bu bedeli ödemek istemeyen maliklerin ya da kiracıların Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması ve haklılığını ispat etmesi gerekir.
Unutulmamalıdır ki bu davalarda hak düşürücü süre söz konusu olup, kişilerin bir hak kaybına uğramaması adına süresi içinde hukuki yollara başvurulmalıdır.
