Avrupa'da gayrimenkul'de tercih edilen şehirler hangileri?

Avrupa gayrimenkul sektörü, zayıf ekonomik görünüme rağmen gelecekten umutlu. Avrupa gayrimenkul sektöründe şehir tercihlerine göre ilk üç kent Londra, Madrid ve Paris. PwC ve ULI'nin “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları sektörün yaşanan belirsizliklere karşı 2025'den ihtiyatlı olarak umutlu olduğunu ortaya koyuyor. Jeopolitik ve siyasi kaynaklı riskler, makro ekonomik ve sektörel risklerden daha fazla kaygı yaratıyor.

Sektörel risk açısından Katılımcılarının üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Sosyal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor. İklim değişikliği ile artan sigorta primleri, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim seviyelerinde poliçe üretimindeki endişeleri gayrimenkul sektöründe giderek  kaygı yaratıyor. Avrupa gayrimenkul pazarının lider lokasyonları faiz ortamının önceki yıllara göre pozitif seyretmesiyle rahatlarken, kırılgan ekonomik büyüme ve artan jeopolitik belirsizlikler etkisini sürdürüyor.

PwC’nin ULI  ile gerçekleştirdiği “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırması sonuçları açıklandı. Araştırma, Avrupa gayrimenkul pazarında lider konumda olan lokasyonların faiz oranı ortamının önceki yıllara kıyasla daha pozitif seyretmesiyle nispeten rahatladığını gösteriyor. Bununla birlikte, kırılgan ekonomik büyümenin ve artan jeopolitik belirsizliklerin etkileri devam ediyor.

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Umurcan Gago  iklim değişikliğine vurgu yaparak, “Birçok sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektörünün de son dönemde sıklığı ve şiddeti artan ekstrem hava olayları kaynaklı risklerle daha fazla karşı karşıya kaldığını görüyoruz. Gayrimenkul finansmanında, kredi kuruluşları iklim riskini daha fazla dikkate alıyor. Yatırımcılar Avrupa kredi kuruluşları tarafından daha fazla incelemeye tabi tutuluyor, kredi değer oranları ve fiyatlandırma dahil karar süreçlerinde iklim risk haritaları dikkate alınıyor. Sıklığı ve şiddeti artan sel, yangın, fırtına, deprem benzeri afetler nedeniyle, sigorta ve reasürans şirketlerinin prim seviyelerinde poliçe üretiminde zorlandıklarını, devletin prim tavanları getirdiği hallerde finansal fizibilitesi olmadan poliçe üretemeyecek kurumların poliçe yazmaktan çekilmeleri sonucu ‘sigorta edilebilirlik’ konusunun sorun olduğunu görüyoruz. Gayrimenkulde Gelişen Trendler araştırmasının katılımcılarının üçte ikisinden fazlasının çevresel, sosyal ve yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor” dedi.

Araştırmaya göre, kiracı talebi, gelecek yıla yönelik zayıf ekonomik genel görünüm dikkate alındığında katılımcıların %44’ü için sorun oluşturuyor. Araştırmaya katılanlar 2025 için güçlü tahminlerde bulunmak yerine 3-5 yıl süreli toparlanma süreci olacağı görüşünü benimsiyor. Araştırma, sektörle ilgili belirsiz jeopolitik ve ekonomik ortamın yanı sıra, inşaat maliyetleri, finansal kaynak ve yasal düzenlemelere dair belirsizlikler gibi sektörün gelişmesini sınırlayan sorunlara dikkat çekiyor.

Avrupa ve ABD'de para politikalarının netliğinin artmasıyla, göstergeler, gayrimenkul alıcı satıcılarının ofis ve perakende satıştaki fiyatlandırmada anlaşmaya yaklaştığını gösteriyor. Araştırma bulguları, durgunluğunu koruyan yatırım piyasasında lojistik, depolama, konut türlerinin iyi performans gösterdiğine, dayanıklılığın gelecek yıl da sürmesinin beklendiğine işaret ediyor. Katılımcıların şehir tercihlerinde piyasa büyüklüğü, likidite ana etkenler. Avrupa gayrimenkul sektöründe en çok tercih edilen ilk üç kent Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı. En büyük pazarlara bakıldığında, Hollanda, İngiltere, İsveç ve İtalya'da hacimler 2024'te artarken Fransa, Almanya ve İspanya'da toparlanma zaman alacak görünüyor. Gayrimenkul için sermaye girişlerinin görünümünün yanı sıra özkaynak ve borç finansmanına erişimde iyimserlik artıyor. Araştırma, enflasyon ve faiz oranı hareketlerine ilişkin endişelerin azaldığını gösteriyor. Katılımcıların çoğu, faiz oranlarının önümüzdeki yıl düşeceğine inanıyor. Tüm bunlar, yatırım hacimleri için daha parlak beklentilerin göstergesi niteliğinde.

ENDİŞE KAYNAĞI KONULAR

Araştırma, katılımcıların geçen yıla göre daha düşük olan yüzde 44'ünün kiracı talebindeki azalmadan endişe duyduğunu gösteriyor. Faiz oranı hareketleri ve enflasyona ilişkin korkuların yerini uluslararası büyümeye ilişkin artan endişeler alıyor. Enflasyonla ilişkili endişeler 2025 için büyük oranda azalırken, geçen yılki yüzde 83'e kıyasla katılımcıların yüzde 56'sı enflasyon konusunda endişeli. Birçok Avrupalı yatırımcı, kurumlar için teşvik olarak görülen faiz indirimi uygulayıp uygulamayacağını görmek için ABD Merkez Bankası Fed'in uygulayacağı politikaları izliyor. Araştırmaya katılanların yüzde 74'ü, İşletmeleri etkileyen gayrimenkul sorunları açısından yasal düzenlemeleri , yüzde 56'sı varlıkların eskimesini endişe kaynakları olarak görüyor. Sosyal ve politik endişe başlığında katılımcıların yüzde 85'i uluslararası siyasi istikrarsızlığı, yüzde 83’ü Avrupa ve Orta Doğu'daki savaşları gösteriyor.

Araştırma ekstrem hava olaylarının sıklığı ve şiddetinden kaynaklı risklerin artacağına dikkat çekiyor. Bununla birlikte katılımcıların üçte ikisi beş yıl içinde sigorta masraflarında artış beklerken yarıdan fazlası sigortaya erişimin zorlaşacağını tahmin ediyor. Araştırma, sigorta ve finans kuruluşlarının, gayrimenkul sektörünün iklim değişikliğine yanıtını desteklemek için verimli sigorta ve finansman piyasaları sağlamayı amaçlarken değişen düzenleme ve teknolojik gelişmeler karşısında iş modellerini yeniden değerlendirdiklerine dikkat çekiyor. Katılımcıların yüzde 90'ı beş yıl içinde net sıfıra geçiş için yatırım harcamaları ve finansman ihtiyaçlarının gayrimenkul finansmanında etkin olmasını bekliyor. Gayrimenkulün iklim risklerine karşı sigorta ve finanse edilmesiyle ilgili sorunları kabul edilirken, farkındalık ve iş birliği seviyelerinin, sorunun ölçeğini ve aciliyetini yansıtmadığına dikkat çekiyor. Katılımcıların üçte ikiden fazlası 2025'deki çevresel ve karbonsuzlaşma gereklilikleriyle ilgili endişe duyarken yüzde 70'i bu endişelerinin gelecek beş yılı kapsadığını belirtiyor. Gelecek 12 ay ve takip eden 5 yılda yenilenebilir enerji teknolojilerinin benimsenmesinin önemi sorulan katılımcıların büyük çoğunluğu uzun vadedeki öneminin artacağına inanıyor. Sektördeki bazı oyuncular, yatırım getirisi ve işletme kârlarının baskı altında olduğu dönemde çevresel kaygıları ilk sırada tutmakta zorlanıyor. 

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VE YAPAY ZEKÂ

Araştırma son birkaç yılda ChatGPT gibi üretken yapay zekâ araçları ve sanal asistanların geliştirilmesi, yapay zekâyı (AI) yalnızca kamu gündemine getirmekle kalmayıp iş dünyasında hissedilmesini sağladı. Sektör liderleri operasyonel kesinti, mali ve prestij kaybı, düzenleyici uyum konularında olası riskler olduğu görüşünde. Düzenleyici uyumu, AB'deki işletmeler için sorun. Gayrimenkul şirketleri için, sektörün teknoloji ve yapay zekâyı benimseme çabaları sürerken, bu teknolojilerin beraberinde gelen güvenlik açıkları endişe kaynağı. 2025'te gayrimenkul sektöründe endişe uyandıran başlıklar şöyle:
•    Siyasi istikrarsızlık
•    Avrupa/Orta Doğu'daki çatışmaların tırmanışı
•    Avrupa'daki ekonomik büyüme
•    Düzenleme kapsamının artması (ulusal/uluslararası)
•    Çevresel sorunlar
•    İnşaat maliyetleri ve kaynak bulunabilirliği
•    Sermaye gereklilikleri
•    Çevresel sürdürülebilirlik/karbonsuzlaşma gereklilikleri
•    Küresel ekonomik büyüme
•    (Yeniden) finansman bulunabilirliği/maliyeti