‘İkinci el konut yerine sıfır tercih edilmeli’

2021 yılında başlayan düşük faiz politikası ve yükselen enflasyon konut piyasasında yüksek fiyat artışlarına yol açtı.

Aradan geçen iki yılın ardından 2023 Mayıs’ta gerçekleşen Cumhurbaşkanlığı Seçimleri’nin ardından ise politika faizinin yüzde 42,5 seviyesine çıkmasıyla birlikte konuta talebi azalttı.

Politika faizinin artışına paralel olarak konut kredisi faiz oranları da tavan yaptı.

Kamu bankalarında konut kredisi faizleri yıllık yüzde 58 seviyelerine kadar çıkarken 120 ay vadeli 2 milyon TL konut kredisinin aylık ödemesi 78 bin lirayı buldu. Vade sonunda ödenecek toplam tutar ise 9 milyon 400 bin lira civarında oldu.

Kredi faizlerinin yükselmesi konut satışlarında hem düşüşe hem de fiyat artış hızında yavaşlamaya yol açtı.Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, Konut Fiyat Endeksi (KFE) 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 3,8 oranında arttı. Ekim ayında enflasyon ise Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre yüzde 3,42 olarak gerçekleşti.

Konut fiyatları uzun bir aranın ardından sonra ilk kez enflasyon oranlarına paralel yükseliş kaydetti.

Konut satışları ise kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 20 azaldı. Satışlar da 2023’ün ilk 11 ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14 düştü.

İpotekli konut satışları olarak adlandırılan kredili konut satışları ise kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 68 düşüş kaydederken toplam konut satışları içerisinde ipotekli satışların payı sadece yüzde 5,6 olarak gerçekleşti.

2023 Ocak-kasım döneminde  gerçekleşen kredili konut satışları da bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 33 azaldı.

Konut fiyatları gerileyecek mi?

Milyonlarca yurttaş ise önümüzdeki dönemlerde konut fiyatlarının seyrini merak ediyor. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, 2024’te konut piyasasına ilişkin beklentilerini anlattı.

Ahmet Büyükduman, yüksek enflasyonist ortamda varlık fiyatlarının düşmesini beklemenin mantıklı olmayacağını belirterek şunları kaydetti:

“2024’te konut fiyatlarında düşüş beklemiyorum. Bunun iki sebebi var. Yüksek enflasyonist süreçteyiz ve bu ortamda cari fiyatların gerilemesini beklemek mantıklı değil. Ancak önümüzdeki dönemde fiyatlardaki değişimin aylık enflasyonun altında kalma ihtimali çok yüksek. Piyasada bunun sinyalleri de verilmeye başlandı. Konut fiyat enflasyonu aylık TÜFE’nin birkaç puan altında seyredecektir ve reel olarak fiyatlarda gerileme yaşanacaktır.”

‘Emlak balonu patlayacak’ gibi söylemlerin gerçekci olmadığının altını çizen Büyükduman yüksek faiz ortamının da konut piyasasında krize veya çöküşe yol açmasını beklemediğini ifade etti.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, beklentisinin nedenlerini ise şöyle sıraladı:

“Yüksek faiz ortamının konut piyasasında kriz veya çökmeye yol açacağını sanmıyorum. Şöyle ki, ‘balon fiyat’ olarak nitelendirilmesede konut fiyatlarının şişkin olduğuna dair göstergeler var. Bunun altında yatan sebepler arasında ise ekonomik ve demografik temeller var. Balon fiyatlar tanım gereği psikolojik faktörlerden kaynaklanır. Mevcut fiyatın gelecekte daha da artacağı beklentisiyle fiyatların yükselmesi balon kavramını oluşturur.  Eğer piyasada fiyat artışını destekleyen olgular var ise bu balon fiyat anlayışını oluşturmaz. Mesela faiz oranı düşüktü, fiyatlar yükseldi şimdi de faiz oranı yüksek ve o yüzden fiyatların gerileyerek tepki vermesi normal. Bu konut balonu patladı anlamına gelmez sadece fiyatlarda bir düzeltme yaşandığını gösterir.”

Ahmet Büyükduman, son iki yılda fiyatlarda yaşanan yüksek artışları ise “Türkiye, pandemi sürecinden beri ihtiyaç duyduğu konut arzını üretemedi. O yüzden konuta yönelik talep, psikolojik ve spekülatif değil ihtiyaçtan doğan talep. O yüzden fiyatlardaki artış, arzın mevcut talebi karşılayamaması ve faiz oranlarının düşürülmesi gibi birkaç faktörün çakışmasıyla yukarı çıktı” sözleriyle açıkladı.

Faiz oranlarının yüksek olması konut fiyatlarında reel olarak gerilemeye yol açacağını söyleyen Büyükduman, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Konut piyasasında arz hala talebi karşılayamıyor fakat faiz oranlarının yüksek olması, geçmişte şişen fiyatlara teknik bir düzeltme getirecek. Konut fiyatları nominal olarak aylık enflasyonun gerisinde bir artış gösterecektir ve bu da reel olarak fiyatların gerilediği anlamına gelecektir. Ancak bu fiyat gerilemesine bir ‘balon patlaması’ diyemeyiz. Örneğin, ABD’de konut piyasasında balon patladığında fiyatlar yarı yarıya düşmüştü. O yüzden ‘konut piyasasında balon patlayacak’ demek çok iddialı bir cümle olacaktır. Böyle bir durum için konut piyasasının iktisadi temellerden kopmuş olması gekekir.  Ancak Türkiye’de konut fiyatlarının diğer varlık fiyatlarıyla uyumlu bir artışı var.”

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, konut almak isteyen yurttaşlara da tavsiyelerde bulundu.

Yurttaşların ikinci el konut yerine birinci el konut piyasasına yönelmesi gerektiğini vurgulayan Büyükduman, sıfır konut alımında iskonto payının geniş olacağını belirtti.

Büyükduman, inşaat maliyet enflasyonundan ötürü birinci el konutların daha hızlı elden çıkarılmak isteneceğini belirterek şunları kaydetti:

“Konut almak isteyenler için 2024 yılında piyasayı ikiye ayırıyorum. Birinci el piyasası olarak adlandırılan yeni bitmiş, tamamlanmış, hiç oturulmamış veya bitmesine çok az kalmış olan konutlar için önemli bir iskonto fırsatı görüyorum. Kredi imkanının zayıflasmasından ötürü peşin parası olanlar sıfır bir konut alacak ise liste fiyatı üzerinden önemli bir iskonto fırsatına sahip olacaktır. Şöyle ki, bir müteahhit devam eden inşaatı için malzeme alma gereği duyacak ve işçilik ödemeleri yapması gereecek. Dolayısıyla müteahhit inşaat maliyet enflasyonu ile konut fiyatlarının gelecekteki değişimleri karşılaştıracaktır. İnşaatı devam eden bir yapı sahibi, gelecekte eğer yüzde 60-70’e varan bir maliyet enflasyonu görüyor ancak konut fiyatlarında artışın yüzde 30-40 civarında olacağını öngörüyor ise mümkün olduğunca konutunu hızlı satmak için iskontolu elinden çıkaracaktır. Böylelikle gelecekteki maliyetlere karşı kendisini korumaya çalışacaktır. Yapımı süren inşaatlar ile ilgili şöyle bir durum vardır. Müteahhitseniz, inşaatınız ne kadar bitmeye yakın ise satışı da o kadar kolaylaşır. Dolayısıyla inşaatınızı ilerletmek zorundasınız ve bankalardan yüksek maliyetle borçlanmak yerine elinizdeki konutlara daha fazla iskonto yaparak veya fiyatları artırmayarak likidite yolunu seçmek operasyonel mantığa uygun olandır.”

İkinci el konut piyasasında ise tam tersi bir durum olduğunun altını çizen Dr. Ahmet Büyükduman sözlerini şöyle sürdürdü:

“Birinci el piyasada yapı sahibi, işin kar ve zarar durumunu düşünür fakat ikinci el konut piyasasında ise tam tersi bir durum var. İkinci el piyasada konut sahibi aynı mahallede veya sitede komşusu dairesini 10 milyon liraya sattı ise kafasındaki enflasyonist olgu ile “Onun evi 2 ay önce 10 milyona satıldı o zaman benim dairem 12 milyona satılması gerekiyor” gibi bir düşünce ile hareket eder. Koyduğu fiyata piyasada alıcı bulmasa da fiyatı düşürmez ve istediği miktar verilene kadar beklemede kalır. Bu nedenle ikinci el piyasada acil paraya ihtiyacıyle satmak isteyen ve benzeri durumlardan ötürü satacak kişiler dışında iskonto imkanı pek olmaz. Önümüzdeki dönemde de ikinci el piyasadaki fiyatlar bu ekonomik ortamdaki değişkenliklerle kolay kolay uyum sağlayamayacaktır.”

Piyasada konutların değerini ise malzeme yapısından çok bulunduğu lokasyonun belirlediğini ifade eden Büyükduman, “Dünyanın her yerinde konut ve gayrimenkulun değerinin bir numaralı belirleyicisi bulunduğu lokasyondur. Lokasyon iki şekilde tanımlanır. Biri dünya üzerindeki matematiksel konumdur diğeri ise konutun bulunduğu mevkinin diğer yapılar ile çevresel ilişkisidir. Konutunuzun değeri hastane, metro vb gibi başka yapılara yakınlığı doğrudan belirlenir. Mesela Bağdat Caddesi’nde konutların değerinde yapısal faktörler, toplam değerin yüzde 10-15’ine denk gelirken geriye kalan yüzde 85-90’lık kısım ise lokasyondan kaynaklanır. İstanbul’un çevresine doğru ise bu oranlar yüzde 50-50 şeklinde belirlenir” dedi.

HABER MERKEZİ