Önüne gelen ev satamayacak

İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Karşıyaka Temsilcisi ve PEAK Gayrimenkul’un Yasin Gürbüz, emlak sektöründe yapılan düzenlemeler, internet tabanlı sistemlerle yasa olmayan uygulamaların önüne geçildiğini ve sektörün profesyonellere bırakıldığını açıkladı. Yasin Gürbüz ile sektörü konuştuk:

-Kendinizi tanıtır mısınız? Emlakçılığa nasıl başladınız?

25 yıllık kurumsal iş hayatından sonra 2018’de bu ofisi açtım. Emlak sektörü güvene dayalı olmak zorunda. O nedenle güvene dayalı ve kişiye özel çalışıyoruz. Niceliği arttırmadan, niteliği koruyarak butik hizmet vermeyi doğru buluyorum. Butik, kişiye özel hizmetle zincir gayrimenkul firmalarıyla rekabet sorununu da ortadan kaldırıyoruz. Zincir firmaların bir bölümü emlak üzerinden değil insanlar üzerinden, ofisini kullanan danışmanlardan aldığı kullanım bedelleri ile para kazanıyor.

-Gayrimenkul sektöründe franchise uygulamaların ağırlığı var görünüyor.

Ben franchise uygulamasına karşıyım. Bir kere eleman kalifikasyonu yetersiz. Eğitim, altyapı yetkin değil. Biz çok sayıda hizmet, hukuki destek veriyoruz. Zincir ofislerde her ofis yeni eleman demek. Oysa bu ihtiyacı karşılayacak kadar yeterli yetişmiş eleman yok. Bu işin meslek olarak yapılması lazım. Yarış olmamalı, işini iyi ve kaliteli yapıp, bunun karşılığında para kazanma hedefi  olmalı.

-Konut satışlarında durgunluk yaşanıyor. Bunun nedenlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Barınma ihtiyacı olanlar nakit paralarına göre konut almaya çalışıyorlar. Faiz oranlarının yüksekliği olumsuz etkiliyor. Hem konut kredisi faizi yüksek hem de mevduat faizi. Konut satışı dip durumda. Durum normal değil.  Ziraat Bankası konut kredisi verirken, faizi 2.8’e çekti ama eğer başka eviniz varsa yüzde 13’ünü, yoksa yüzde 50’sini karşılıyor.

İzmir’de kentsel dönüşüm var. Yeni yapılan inşaatlar sadece parası olanlara hitap ediyor. Faizler düşerse konut piyasası hızlanır. İzmir göç bölgesi. Her anlamda 3 büyük şehirden biri. Yeterli konut stoğu yok. Depremde ağır hasar alan ama hala yenilenmemiş çok sayıda bina var. Malikler kentsel dönüşüm maliyetini karşılayamadıkları için yenilenmemiş binalar var.

KİRALAMALARDA VE SATIŞLARDA EİDS UYGULAMASI BAŞLIYOR

-Kiralar neden bu kadar yüksek?

Kiralar çok yüksek algısı var. Ancak enflasyon ortamında zaten yüzde 60-65 zam görecek. Konut kiralarının fazlalığı enflasyonunun yüksekliği ve konut stoğunun az olmasından kaynaklı. İnsanlar konut fiyatlarını ya da kiraları pahalı buluyor ama değerleme oranı diye bir şey var. Elektronik İlan Denetleme Sistemi devreye girdi. E-devlet ile Tapu Kadastro Sistemi entegre oldu. İlan portalları ile de eşleşti. Biz ilan girmek için 1 Ocak’tan itibaren deneme süresi bitiyor. 1 Ocak itibariyle tapularda yazan bina kimlik numaralarını giricez. İlan sitelerin. Mal sahipleri de kiralama ve satış için mal sahipleri de taşınmaz ticaret yetki belgeli, lisanslı ofis ya da gayrimenkul danışmanlarına e-devletten ilan vermek zorunda kalacaklar. Ev sahibi kendi başına kiraya verebilir, 1. Derece akrabası da verebilir.  Feyk ilanlar ortadan kalkacak. Kimin malı olduğu belli olacak. Hangi gayrimenkul danışmanı ilan giriyor belli olacak. E devlette EİDS uygulamasında tüm bilgiler görülüyor. Taşınmaz yetki belgesi numarasını girdiğinde danışmanlık firmasını bulacak ve ona tıklayarak yetkilendirmiş olacak. Bu şekilde dolandırıcılık, sahip olmadığı emlak üzerinden işlem yapma, yetkisiz danışmanlarla çalışma, kaçak alışverişlerin, birden fazla gayrimenkul danışmanına yetki vermenin önüne geçilmiş olacak. Yalan ilanlar kalkacak. Bunun dışında hareket edenlere yönelik cezalar oldukça yükseldi. Cezalar 100 bin lira ile 1 milyon lira arasında değişiyor. Yetkisiz bu işi yapıyorsanız rakam farklı, yanlış ilan giriyorsanız hem yetki belgeniz iptal edilecek hem de artık ilan veremeyeceksiniz.

Bu sistemle gayrimenkule ait tüm bilgilere, değerleme bilgilerine ulaşılmış olacak. Biz firma olarak Yıldız Teknik Üniversitesi ve Webnotek ile çalışan Tapusor ile çalışıyoruz. Doğru bilgi için bu gerekiyor. Profesyonel destek alınması gerekiyor. Bilimsel ekspertizlere ihtiyaç var.

-Emlakçılık yapmanın koşulları neler?

Artık emlak sektöründe şeffaflığa ihtiyacımız var. İnsanların nasıl avukatı, muhasebecisi, aile hekimi varsa bir de emlak danışmanı olmalı. Bu danışman da lisanslı, bilgili, yetkin olmalı, kanunlarla korunmalı, haksız rekabete uğramamalı. Emlak eğitimi almayan, taşınmaz ticaret yetki belgesi almayanların gayrimenkul danışmanlığı yapamaması gerekiyor. Ticaret İl Müdürlüğü’ne yetki belgesi olmayan danışmanlar şikayet edilebiliyor. TTBS üzerinden kontrol edip, yetki belgesi yoksa şikayet edilebiliyor. Herkes, önüne gelen emlak danışmanlığı yapabiliyordu. Belgesiz ticaret yaptıkları için vergi kaçağı vardı. Artık bu sistemle önüne geçilebilecek. Emlakçı artık fatura kesmeden, alan da vergisini ödeyecek.

-Vergilerde bir düzenleme bekliyor musunuz?

 İzmir Emlakçılar Odası Başkanımız Mesut Güleroğlu’nun bununla ilgili açıklamaları var. Vergi dilimlerinin düşmesi gerekiyor. Özellikle KDV yüzde 20’den yüzde 5’e inmeli. Bu oranlar çok yüksek. Zaten insanlar, emlak ofisleri bu enflasyonun altında eziliyor. Faizler, konut maliyetleri çok yüksekken bir de yüzde 20 KDV çok yüksek geliyor. Bu KDV oranı vergi kaçırma çabalarını güçlendiriyor. Rayiç bedelleri artık sistem üzerinde eşleştiği için artık binalar gerçek değerleri üzerinden satılacak. Bu nedenle emlak vergileri de artmış olacak. Mesut Güleroğlu’nun dediği gibi insanlar kendi evlerinde kiracı olacak. Çünkü emlak vergileri çok yüksek olacak.

-Ticari taşınmazlarda piyasa nasıl?

Dükkanlarda durum konut kadar vahim. Konutta nasıl barınma ihtiyacı varsa işyerlerinde iş ihtiyacı var. Zaten faizler yüksek olduğu için konuttaki sıkıntı orda da var. İşyeri alınırken ticari kredi çekilebiliyor. Ticaret erbabı olmadan da ticari kredi çekebiliyorsunuz ama konut kredisinin avantajlarından yararlanamıyorsunuz. Mevduat faizlerinin çok yüksek olduğu bugünlerde kimse nakdini gayrimenkule yatırmak istemiyor. 10 milyonda 400 bin lira 20 milyonda 800 bin lira para kazanıyorsunuz. Bu parayı işleten işletmeler dükkan almaktan imtina ediyorlar. Aslında parayı mevduatta tutmak kar getirmiyor. Enflasyon karşısında yine alım gücünü kaybediyor.

-Ticari gayrimenkullerde kriterler ne?

Ticari mülk almak isteyenlerde büyüklük, değer taleplerinde değişimler var. Daha küçüğe, daha ucuza yöneliyorlar. İzmir yerine Manisa’ya yatırım yapıyor ya da 20 bin metrekare yerine 10 bin metrekare planlıyor. Ya bekliyor ya da küçülüyor. Cebindeki paraya göre hareket ediyor. Nakit para en güçlü zamanında. Faizler, enflasyon ve ticaretin riskleri yüzünden. 20 milyonunuza ayda 800 bin lira faiz geliri verilirken, insanlar ticaret yapıp, riske atmak istemiyor. Birkaç ay bile olsa bankada tutmak istiyor. Herkes beklemede. Ekonomik kararları da bekliyorlar. Aslında parası olup, ev almayan parasını bankada tutan bu kez yüksek kira veriyor. Faizler düştüğünde insanlar paralarını bankadan alıp, ev alacaklar, kiralık evleri boşaltacaklar. O zaman da kiralar düşebilir.

Faizler düşerse insanlar kazanacak. Ev satın alma imkanı doğacak. Müteahhitler de satışlar arttığı için ev yapmayı hızlandıracak. Doğru konum doğru fiyatlandırma olacak.