Yargıtay üyesi uyardı: İmza atarken bunlara dikkat edin!

Kira artışında iki yıl uygulanan sınırlama, yabancıların kiralama yoğunluğu gayrimenkul kiralamada kırılganlığı arttırdı. Tahliye davalarında 5 katı, 8 katı gibi ciddi artışlar oldu. Kiralama kaynaklı davaların itiraz ve onama süreçlerini yürüten Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin Üyesi Hukukçu Muzaffer Gürkanlı, bu tür davaların aslında normal ekonomi düzeninde kolay çözülebilecek, dava konusu olmayacak konular olduğunu belirterek, “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi olarak hukuk devleti düzeninde kira davalarında kiracıyı koruyoruz. Ancak, kira sözleşmelerini dikkate alıyoruz. Sözleşmede bağlayıcılık ilkesi önemli. Her iki tarafın yükümlülükleri var” dedi.

Konut ve çatılı işyerleri kiralamalarında kiracı kaynaklı tahliye davalarında kanunun, tahliye taahhüdü ile açılan davalarda bu tür yerleri kamu alanı sayıldığı için tahliye nedenlerine sınırlama getirdiğini hatırlatan Muzaffer Gürkanlı, “Gerekçeleri sınırlı olduğu için genişletilemiyor. Bu davalar içinde en hızlı sonuçlananlar yazılı tahliye taahhütnameye dayalı davalar. Çünkü kiracı, tahliyeyi taahhütname ile yükümlenmiş. Tahliye davaları üç aşamalı inceleniyor. İlk dönemde hiçbir şekilde incelenmiyor. İkinci aşamada içtinad eksikliğine bağlı olarak temyiz sınırına göre açılıyor.  2020 temmuz ayından itibaren 3 aylık kira bedeli temyiz sınırını geçiyorsa bu sınır 278 bin lira civarında. Ancak o zaman bakabiliyoruz. 6 aylık kira bedeli sınır olarak alınırsa, Yargıtay içtihadları da gelişecektir. Bu kurallar çatılı taşınmazlar için geçerli. Otopark, arsa, arazi gibi açık alanlarda geçerli değil” diye konuştu. 

SÖZLEŞMEYE İMZA ATILMASI DAVA HAKKINI BAĞLAR

Taahhütnameye dayalı tahliye davalarında dava ve icra hakkının kiraya verene ait olduğunu açıklayan Gürkanlı, konuya şöyle açıklık getirdi; “Sözleşmenin tarafına ait. Sözleşmede imzası yoksa malik dava açamıyor. Mülk el değiştirirse yeni malik açabilir. Kendisinden önceki sözleşmeyi kullanma hakkına sahip. İntifa hakkı sahibi açabilir. Birlikte kiraya verenlerin hep birlikte açması gerekiyor. Çünkü hakkın kullanımının bölünemeyeceğini düşünüyoruz. Böyle durumlarda dava öncesi ihtar noter aracılığı ile de icra yoluyla çekilebilir. 5 kişi adına 4 kişi tarafından çekilmişse eksiklik davada tamamlanamaz. Doğrudan taahhütnameye dayalı olarak tahliye davası açılmışsa, eksiklik varsa muvafakat yoluyla giderilmesini istiyoruz. Diğer kiraya verenlerin yazılı muvaffakatıyla olur. Mahkeme yazı işlerine verilen yazının hakime iletilmesiyle tasdik edilerek de olur. Bunlar yapılamıyorsa, hakim temsilci atanması için süre verir. Temsilci atanamazsa, devlet atar. Taşınmaz ev birliği mülkiyetindeyse tüm ortaklar birlikte dava açmak zorunda. Paydaş mülkiyetinde ise paydaş çoğunluğu açar. Tahliye taahhütnamesinde 5 paydaştan 4’ünün imzası varsa, bu 4 kişi dava açmak zorunda. Davacıda da davalıda da benzer kurallar söz konusu. Kiracı birden fazlaysa hepsinin adına açılması lazım. Bu davalar bölünemez. Kiracıların bir kısmını tahliye edip bir kısmını etmememiz söz konusu değil.”

KİRACININ KİRACISI OLACAKSANIZ KİRAYA VERENİN İZNİ GEREKLİ

Ticari kiralamalarda kiraya verenin yanında, üst kiracı ve alt kiracı durumlarının da söz konusu olduğunu dile getiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Üyesi Muzaffer Gürkanlı, “İçtihadlarımızda alt kiracı varsa kiracı ilişkisi sona ermeli diyoruz. Çıkmıyorsa, açılacak tahliye davası ile çıkması sağlanmış olur. Borçlar Kanunu sözleşme devrini konu ediyor. Bunun için malik, kiraya veren onayı gerekiyor. Aksi halde devir geçersiz olduğundan, tahliye talebinde bulunabilir. Asıl kiracı masrafları paylaşmak adına mülkü yakınına kullandırıyor olabilir. Asıl kiracıyı çıkartırken, yanındakini de çıkarmış oluyoruz” dedi.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ TEHDİTLE İMZALANMIŞSA KİRACI İSPATLAMAK ZORUNDA

Dava süresi hakkında da bilgi veren Muzaffer Gürkanlı, kiracıya tahliye bildirimini takip eden bir ay içinde açılması gerektiğini belirterek, bu sürenin hak düşürücü olduğunu hatırlattı ve bu süre içinde icraya başvurulmaz ya da dava açılmazsa, hak talebinde bulunulamayacağını açıkladı. Gürkanlı bu sürenin nasıl belirleneceği konusunda şu bilgiyi verdi; “Hukuk Mahkemeleri Kanunu belirlenen tarihi takip eden ayın son günü sona erer diyor. Ay 28 çekiyorsa, 28’inde, 31 çekiyorsa 31’inde sona erer. 3 Hukuk Dairesi olarak 6 Hukuk Dairesi’nden farklı uygulamamız var. Bir aylık sürenin uzatılmasına ilişkin Borçlar Kanunu maddesini göz önünde bulunduruyoruz. Bildirimi takip eden bir ay içinde açılmalı demiştik ya, önceki icra takipleri, sonraki dava açma haklarını koruduğu için bir aylık dava açma süresini de uzatabiliyor. 353. maddedeki uzak süre hakkından davacı yararlanabilir. Borçlar Kanunu kira sözleşmesinde yazılı taahhüt şartı arar, sözlü olamaz. Adi yazılı ya da resmi olabilir. Beyaz kağıda atılan imza bağlayıcıdır. Kiracının itiraz etmediği imza ikrar kabul edilir. Adi yazılı sonradan imzalanmışsa, kiracı kesin delillerle kanıtlamak zorunda. Tehdit, korkutma koşullarında imzaladığını da ispatlama yükümlülüğü kiracıdadır. Bu ispat için bir yıllık ispat hakkı vardır. Kiracının el yazısı ve imzası olması yeterlidir. Metnin kiracı tarafından yazılmasını ya da tarihin kiracı tarafından atılmasını aramıyoruz. Duruşma tutanağına tahliye taahhüdü işlenebilir. Yargılama sırasında da düzenlenebilir. Anlaşmaya teşvik noktasında bu yapılabilir. Kiracı dava sırasında tahliye için tarih ya da zaman verebiliyor o da zabıtlara işlenip, imza altına alınabiliyor. Tahliye taahhüdünde gün, ay, yıl belliyse sorun yok. Ayın sonu denmişse son günü, ortası denmişse 15’i, başı denmişse 1’i esas alınıyor. Belli bir zaman da verilebiliyor. 2024 adli yıl açılışı, 2024 cumhuriyet bayramı denir. Bunlar da geçerli. Taahhüt tarihi taşınmaz teslim edildikten sonraki bir tarih olmalı. Bu detay çok dikkate alınıyor. Yeni kanuna da eklenmiş bir hüküm. Mülk teslim edildikten sonra verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Sözleşme ile aynı gün ya da öncesine ait taahhütler geçersiz. En çok ihtilaf bu yüzden çıkıyor. Çünkü kiracının iradesi özgür değil. Kiraya verenin baskısı altında verilmiş bir taahhüt. Kanun böyle kabul eder.” 

TAHHHÜTNAMEYİ İMZALAYAN TAHLİYEYİ DE PEŞİNEN KABUL EDER

“Kira sözleşmesinin imzalanmasıyla mülkün kiracıya kullanılabilir şekilde teslim edildiğini kabul ediyoruz. Aksini kiracı ispat etmek zorunda” diyen Gürkanlı, kira bedelinin ödenmesinin sözleşme günü ya da daha ileri bir tarih olarak belirlenmesi mümkün olduğunu vurgulayarak, “Ödeme tarihinden önceye ait bir tahliye taahhüdü düzenleme tarihinden sonra alındığı için geçerlidir diyoruz. Şayet sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, teslimi ileri tarihe bırakılmışsa, bu sözleşmede belirtilmişse, bu tarihten önce imzalanmış bir tahliye taahhüdünü biz geçersiz sayıyoruz. Kira süresi bitmeden uygulamaya alınan tahliye taahhüdünde de beyaza imza atan kişinin imzanın sonucuna katlanması gerektiği kararına varıyoruz. Nitelikli kira sözleşmesinde müteselsil kefalette ya da vasiyetnamede olduğu gibi şekil şartı kurucu unsur haline getirilmişse bu kiracıya teminat hakkı tanır mı? Tanıyabilir ama bu yasal düzenleme gerektirir. Ancak mevcut durumda yazılı ictihadların ve imzasının sonuçlarına kiracının katlanması gerekir” diye konuştu.  

Yenilenen sözleşmelerden sonra verilen taahhütlerin de geçerli olduğuna dikkat çeken Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Üyesi Muzaffer Gürkanlı,  taahhütlere cezai şartlar konabileceğini hatırlatarak, “Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye istenir gibi şart konmamışsa herhangi şart aranmaz. Taahhütnamede kira ödeme ya da eve zarar verme durumunda cezai şart konmuşsa bu da geçerlidir. Ancak bu cezanın kamu düzenine, adaba ve ahlaka aykırı olmaması gerekir.  Aile konutlarında eşlerden biri diğerinin rızası olmadan sözleşme imzalamışsa, rızası alınmayan eş fesih isteyebilir. Kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bütün eşler müteselsil sorumlu olur. Bunların dava açılmadan yapılmış olması gerekiyor. Aynı evde yaşayan eşlerin birbirinden habersiz olamayacağı ilkesinden hareket ediyoruz. Aksi bir durum Medeni Kanun’un dürüstlük ilkesine takılır. İcralık durumlarda kanun 15 gün içinde taşınmazın tahliyesini ister. Buna 7 günlük bir itiraz süresi vardır. Resmi bir tahliye kararı varsa, taşınmazı kiraya veren 6 ay içinde itirazı kaldırıp, tahliye talep edebiliyor. İtiraz icra takibini ve tahliyeyi kaldırmaz” dedi.